Por Alfredo Sainz - A menos de dos semanas del lanzamiento de la nueva línea de préstamos hipotecarios con fondos de la Anses, casi 300.000 personas realizaron una consulta en el Banco Hipotecario, lo que da cuenta de la necesidad latente de los hogares argentinos en materia de créditos para la vivienda. Sin embargo, analistas, inmobiliarias y consultoras coinciden en que los préstamos financiados con los aportes de los jubilados difícilmente sirvan para reactivar el mercado inmobiliario en general, aunque sí destacan que hay nichos que se pueden ver favorecidos con una mayor demanda.

Concretamente, los hombres del sector señalan que los créditos ofrecen condiciones favorables para pequeñas obras de construcción, compras de viviendas usadas en el interior del país y familias de clase media alta que buscan ampliarse. En cambio, estiman que no servirán, o a lo sumo tendrán una incidencia muy pequeña, a la hora de financiar la adquisición de departamentos y casas nuevas en la Capital Federal o para que las familias de clase media-baja y baja accedan a su primera vivienda.

"Las condiciones que ofrecen las nuevas líneas son mucho más interesantes que las que había hasta ahora en la plaza, pero la realidad es que, difícilmente, sirvan para dinamizar el mercado. Si se parte de que, en total, se van a destinar 1500 millones de dólares de ahora a 2011, y a un promedio de 150.000 pesos por crédito, en total estaríamos hablando de menos de 40.000 operaciones en todo el país, y hoy en la Capital y el Gran Buenos Aires se escrituran 230.000 ventas por año", explicó Germán Gómez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

En la misma línea, el ex presidente del Banco Hipotecario y actual director de la consultora Río Bravo Investimentos, Pablo Rojo, explica que las líneas presentadas con bombos y platillos por la presidenta Cristina Kirchner tendrán un efecto muy acotado y que, difícilmente, sirvan para cumplir el objetivo oficial de que los hogares de menores recursos solucionen sus problemas de vivienda.

"El éxito de las nuevas líneas está asegurado porque no hay nadie en el mercado que ofrezca condiciones ni parecidas. Sin embargo, creo que los créditos sólo servirán para una clase media o media alta que busca ampliarse. Hay que partir de ingresos de, por lo menos, 6000 pesos mensuales y por los montos en juego son ideales para una familia que busca pasar de dos a tres dormitorios", señaló el economista.

Entre las inmobiliarias destacan que las nuevas líneas se presentan más favorables cuando el potencial tomador del crédito se aleja de la Capital Federal, ya que el mercado porteño se caracteriza por tener el metro cuadrado más caro del país y, por lo tanto, el tope de 300.000 pesos (un poco menos de 80.000 dólares) que fijó el Banco Hipotecario termina por dejar a gran parte de las propiedades fuera del alcance de los tomadores potenciales de los créditos.

"Las líneas del Hipotecario pueden funcionar muy bien para la construcción de viviendas nuevas, especialmente para los que tienen una terreno propio, con lo cual parecen ideales para el segundo cordón del conurbano y el interior del país, donde hay más terrenos disponibles. De hecho, la cuenta que se puede hacer es que, contando con el terreno, se puede obtener un préstamo por $ 150.000 para construir una vivienda de 90 o 100 metros cuadrados, pagando una cuota de $ 1500 mensuales", explicó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

En el caso de la construcción de viviendas, las condiciones que ofrecen los créditos nuevos, además, son claramente más atractivas que las del resto del paquete oficial, comenzando porque ofrecen la tasa más baja de todas las líneas que lanzó el Hipotecario (con un costo financiero total de 13,86%, lo que representa seis puntos porcentuales menos que la tasa para la compra de una vivienda usada), y pasando por el hecho de que permite financiar hasta el 100% de la operación en un plazo de veinte años, contra el tope de una financiación por el 70% de la compra en 15 años que rige para la adquisición de propiedades, tanto usadas como por estrenar.

En Reporte Inmobiliario, también coinciden en que las familias porteñas de menores recursos difícilmente puedan cumplir el sueño de convertirse en propietarias con estas líneas.

"Alguien que gana 3000 pesos mensuales y tiene ahorros por otros $ 20.000, con este nivel de tasas puede acceder a una propiedad de sólo 19.000 dólares, es decir, lo que vale una cochera en la Capital. En cambio, parece una oportunidad más interesante para un hogar de clase media alta que puede especular con pagar una cuota alta hoy para ampliarse, pero que con la inflación se torna más interesante y quizás en cinco o siete años se termine igualando con lo que vale un alquiler", señaló Gómez Picasso.

$ 300.000
Monto de los préstamos

• Es el tope que fijó el Banco Hipotecario para sus nuevas líneas de crédito, lo que termina dejando a muchas propiedades en la Capital Federal fuera del alcance de los potenciales tomadores de los préstamos.

• Es el costo fijado para las construcciones, lo que constituye la tasa de interés más baja de todas las nuevas líneas de créditos que acaba de lanzar el Banco Hipotecario con fondos de la Anses.