Por Julián Guarino - Cuando Cristina Fernández anuncie hoy la nueva línea de créditos hipotecarios del Banco Nación sobre la que se ha mantenido un férreo hermetismo, estará reconociendo en forma tácita el severo déficit habitacional que existe en la Argentina, donde 3 millones de familias buscan pero no encuentran la llave de su primera vivienda. A la vez, el color político del anuncio evidenciará una vez más que el crédito a largo plazo sigue siendo una de las asignaciones pendientes de mayor complejidad para el sistema financiero y una demanda urgente que en los últimos 9 años no se ha sabido interpretar desde el Gobierno, más allá de los numerosos intentos realizados.

Las causas del fenómeno son numerosas. Como si se tratara de la rueda de un molino, la metódica incertidumbre criolla –copyright C.K.– ha sabido pulverizar cualquier intento ordenado de impulso al crédito por parte del sector privado.

Incluso fue la misma falta de confianza, la que llevó a miles de ahorristas locales a refugiarse de los vaivenes políticos y financieros con la compra de inmuebles, lo que ha conformado una oferta inmobiliaria poco flexible en cuanto a valores y posibilidades de fondeo, aunque sí ansiosa de que la escalada de los precios internos se vea cristalizada en valores más altos de mercado.

En rigor, la mayor parte de las operaciones inmobiliarias se realizan en dólares al tiempo que la inflación hará que cada día más, las transacciones de bienes y servicios vayan adoptando una moneda “De Opción Lógica Argentina” (Dólar, por sus siglas en inglés).

La ecuación que enfrenta salarios con dólares por metro cuadrado se ha dado de boca con la sistemática política devaluacionista, que sólo pone su foco en reducir el poder adquisitivo de la moneda para maniobrar en un mundo competitivo.

Por supuesto a nadie escapa que la espiral inflacionaria –que a falta de números concretos se nutre de expectativas cuya ‘virtud‘ es no tener techo en el imaginario– ha conspirado contra todo intento de ponerle coto a la frustración colectiva.

Si bien hay entidades como el Banco Hipotecario, Ciudad y ahora Nación que han puesto en marcha líneas que han buscado descomprimir la situación, en el mapa hipotecario los bancos que no cuentan con fondos públicos están fuera de juego. Es lógico: 1 de cada 2 pesos que tienen las entidades financieras está depositado a 24 hs –son cuentas a la vista– y el resto tiene un horizonte promedio de 60 días. No puede pretenderse entonces que el sistema bancario termine fondeando a 20 años con esos fortuitos recursos.

Sin embargo en los países con plazas hipotecarias sólidas, el mercado de capitales es el que puede financiar a largo plazo. Incluso la mecánica hace que sean los bancos los que se mudan al mercado de capitales para tomar fondos a plazo mediante bonos, obligaciones negociables y cédulas hipotecarias.

No obstante la participación de los inversores privados se ha reducido en los últimos años por la poca actividad de los inversores institucionales, la salida de las AFJP y el divorcio con los mercados financieros internacionales. A la vez, y producto de una historia financiera poco feliz, la cultura inversora promueve el latinismo dólaris in colchonis.

La paradoja es que a pesar de que las tasas de interés de los créditos resultan privativas, y del compromiso familiar que implica reducir en extremo la capacidad de gasto resulta relevante, el crédito hipotecario es visto como una tabla de salvación, la llave para llegar al techo propio.

Ahora bien, si se lo despoja de toda carga emocional y social y reduciéndolo a una mera marca financiera, en la Argentina 2010, y bajo determinados supuestos, incluso resulta más conveniente adherir al combo alquiler ahorro, antes que suscribir un préstamo.

Con tasas de interés que van desde el 15% anual, pero que llegan a superar el 25% sin contar los gastos de seguro y otorgamiento, el crédito resulta una operación muy onerosa. Al pensar en un departamento de 2 ambientes en un barrio de Buenos Aires, tendríamos un valor de u$s 60.000, que a $3,89 por dólar, equivale a $ 233.400. Por el mismo inmueble, podría pagarse un alquiler que hoy ronda los $ 1.100, gastos de expensas, agua, ¡y gas! all inclusive. Esto conformaría un gasto anual de $ 13.200, es decir, 5,6% del valor total del inmueble. A priori, ya resulta una alícuota muy inferior al costo financiero total del 25% anual de un crédito.

Suponiendo que las cuentas del hogar guiñen saldo neutro al jefe de familia –sólo 5% del país está en condiciones– , y que se puedan demostrar ingresos suficientes para pretender un crédito, esa financiación cubrirá hasta el 70% del valor del inmueble. Hablamos de $ 161.200, un monto que arrojaría una cuota mensual de $ 3.600. De haber obtenido un crédito a 10 años, en esos 120 meses se pagará $ 443.000, donde $ 281.700 serán intereses y el resto será capital.

La opción a esta ecuación reside en que, en lugar de convalidar este desembolso, con los $ 3.600 de cuota que se destinaría a un crédito, se podría asumir el pago de $ 1.100 de alquiler, y unos $ 2.500, podrían ahorrarse. Se llega más rápido. Por ejemplo, se demora 5 años (y no 10) en juntar los $ 161.200.

Volviendo al anuncio de hoy, habrá más de lo mismo: buenas intenciones y un nuevo intento que si bien merece la mención, no alcanzará a cambiar una realidad hecha de incertidumbre y cortoplacismo.