Por Javier Blanco - Pese a haber recuperado en los últimos años un nivel de actividad similar al registrado en la última parte de la década del 90, con más de 90.000 escrituras por transferencias de viviendas al año entre 2005 y 2008, y una cifra que apunta a ser similar este año, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires no da respuestas financieras a quienes necesitan acceder a una vivienda o mejorar, por deterioro o hacinamiento, aquella en la que viven.

Esta es la conclusión del último informe sobre situación habitacional y demanda potencial de créditos inmobiliarios realizado por la Dirección de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires.

El informe sostiene que pese a que casi medio millón de hogares del distrito necesita una mejora habitacional, sólo el 3 por ciento de las familias ocupantes (aproximadamente unas 15.000 familias) estaría en condiciones de acceder a ella mediante algún instrumento de financiación bancaria.

"El porcentaje de hogares que necesitan una mejora habitacional se mantiene virtualmente inalterable en torno del 40 por ciento desde que comenzamos con este tipo de relevamiento", explicó a LA NACION José Donati, funcionario a cargo de esa dependencia oficial.

Los resultados surgen de la encuesta anual de hogares que en el distrito se lleva adelante desde el año 2002. Se trata de un relevamiento anual sobre 9000 viviendas, que permite al organismo concluir que no hay cambios en la situación de la vivienda, pese al promocionado boom inmobiliario de los últimos años.

En esta oportunidad, el estudio intentó, además, una aproximación a la demanda potencial de créditos por parte de los residentes porteños, según su situación habitacional y de ingresos.

Esa variante le permitió al organismo verificar que la percepción general sobre la problemática habitacional se corresponde con la realidad, según asegura Donati.

"[Esto quiere decir que] la mayoría de los que pueden acceder a créditos hipotecarios no tienen problemas habitacionales, mientras que quienes sí los padecen no califican para acceder al financiamiento", dice una de las conclusiones del informe.

Esta situación da cuenta de que la dificultad de acceso a una vivienda constituye un problema estructural, asociado básicamente a los bajos salarios relativos de una buena parte de la población en relación con el precio de las propiedades (la relación cuota-ingreso, fundamental a la hora de gestionar un crédito bancario), situación que tiende a agravarse progresivamente aun con un tipo de cambio peso-dólar estabilizado, como lo está en lo que va de este año.

Ocurre que, según un reciente relevamiento de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), los precios de las viviendas en la Capital Federal no detienen su escalada, lo que hace que en el sector se repita el preocupante fenómeno de la inflación en dólares, que ya afecta a otros rubros, y que el sueño de muchos de poder transformarse alguna vez en propietarios se convierta en algo más parecido a una pesadilla.

El valor promedio simple de oferta del metro cuadrado para el conjunto de barrios relevados por la UADE en agosto pasado (una base de más de 5000 unidades de vivienda, cuyos valores surgen de los avisos publicados en medios gráficos y de Internet) fue de 1955 dólares para los departamentos nuevos y de 1837 dólares para las unidades usadas. Esos valores representan incrementos que partieron del 0,1 al 2,5 por ciento en los últimos cuatro meses.

Para dimensionar la demanda potencial de hipotecas en el distrito, el informe oficial cruzó los datos relevados con la principal oferta crediticia disponible, que es la del Banco Ciudad de Buenos Aires, en especial, sus líneas de tasa variable a 10 y 15 años de plazo, vigentes en 2008. El resultado: sólo el 2 por ciento de los no propietarios podrían acceder

a un crédito. Por su parte, el sitio especializado Reporte Inmobiliario recuerda que, mientras en 1998 el 35,6 por ciento de las operaciones inmobiliarias se hacían con hipotecas, en lo que va del año ese porcentaje bajó al 6,18 por ciento. Y apunta que ese coeficiente estaba en el 8,5 por ciento en 2007.

La demanda de créditos en el distrito, además de los límites que le impone la relación entre los precios de las viviendas y los salarios, tiene otro condicionante: la elevada edad promedio de los potenciales tomadores.

"Más del 50 por ciento de los hogares de la ciudad tienen jefes mayores de 50 años, a lo que debe sumarse que sólo el 27,5 por ciento de los hogares posee cónyuges de entre 21 y 50 años, un factor demográfico que reduce significativamente el universo de la población con posibilidades de acceder a estos créditos", señala el informe de Estadística.

Y concluye que sería necesaria una política adicional específica de parte del Estado para salir de esta situación de estancamiento habitacional.

500.000
Hogares

6,18%
Hipotecas

• Es el porcentaje de operaciones inmobiliarias que se hacen con crédito bancario, según Reporte Inmobiliario.

• Son, según el informe oficial, los que necesitan algún tipo de mejora habitacional.