Por MARIANO GORODISCH - Los más de 720.000 vehículos que se vendieron en Argentina en 2010 y las previsiones de que se vendan 1 millón en 2011 auguran un futuro complicado para quienes necesiten guardar su auto en la city porteña.
Así durante los últimos años, dentro de las distintas tipologías edilicias, las cocheras fueron las que sufrieron los crecimientos de precios más vertiginosos, con aumentos promedios según el barrio superiores al 60% en los últimos tres años.
En Belgrano, Caballito, Barrio Norte, Recoleta, Micro y Macrocentro pueden valer hasta u$s 50.000, mientras que un departamento de un ambiente y superficies muy reducidas en el mismo barrio no baja de los
u$s 80.000.
“Los precios relativos de cocheras llegan en algunos barrios hasta a superar el 50 % del alquiler de un departamento de un ambiente en la misma localización”, alerta Germán Gomez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario. En la década del ‘90, un departamento de u$s 100.000 se correspondía a una cochera de u$s 5.000 a u$s 8.000 (relación 13,3), mientras hoy para una unidad de u$s 100.000 la misma cochera tiene valores de entre u$s 18.000 y u$s 25.000 (relación 4,54).
Si bien la renta bruta por el alquiler de cocheras es comparable a la que se puede obtener en el mejor de los casos por la locación en la modalidad tradicional de departamentos en la ciudad, la rentabilidad neta es superior, ya que los gastos por mantenimiento de la unidad son en general sumamente más bajos. “La contrapartida es que la potencial demanda para una cochera se puede obtener sólo de un radio limitado a no más de 300 metros de distancia, mientras que un departamento tiene un radio de demanda prácticamente ilimitado”, advierte Gómez Picasso.
En general, dentro del área de la ciudad resulta ya difícil encontrar estacionamientos cubiertos ofertados a la venta por debajo de los u$s 15.000, incluso el piso de cotizaciones por cocheras descubiertas es de
u$s 12.000 por unidad.
El desfasaje entre oferta y demanda de cocheras no sólo se debe a la mayor cantidad de ventas de automóviles, sino que paradojalmente una importante cantidad de garajes colectivos se demolieron en los últimos años. “Lo curioso es que se hicieron para construir sobre su terreno más viviendas que incorporan más familias con cada vez más autos por familia, que no sólo desplazan a la oferta de cocheras del garaje demolido, sino que ni siquiera los nuevos edificios llegan a incorporar la cantidad de estacionamientos necesarios como para contar con una cochera por departamento”, señala el CEO de Reporte Inmobiliario.
Esto provocó que, durante el ultimo año, la apreciación de las cocheras en venta en algunos de los barrios donde más se construye o en aquellos donde siempre son demandadas, como el micro y macrocentro, se incrementaron más del 15%.
Fue a una tasa de aumento superior a la que experimentó el metro cuadrado de departamento incluso dentro del mismo edificio donde conviven departamentos y cocheras.
Incluso, los precios relativos de cocheras llegan en algunos barrios hasta a superar el 50% del alquiler de un departamento de un ambiente en la misma localización.
De todos modos, antes de invertir en cocheras es muy importante conocer el reglamento de copropiedad, ya que pueden existir ciertas restricciones. Por ejemplo, que no permitan alquilar a personas que no sean propietarios o inquilinos del mismo edificio.
Otro elemento a verificar es el costo de las expensas e impuestos de la unidad, ya que estos valores pueden tirar por la borda una buena rentabilidad. Por lo pronto, el aumento de la demanda de espacios guardacoches generado por la incorporación de nuevos autos excede al stock en oferta de espacios de estacionamiento y supera holgadamente en velocidad y número a la construcción de nuevas cocheras. Esto se refleja en un crecimiento constante, tanto de los valores de venta como de alquiler de cocheras.