Por IGNACIO OLIVERA DOLL - El acceso a la vivienda para los segmentos sociales medios y bajos aparece, en las estadísticas del sistema, como una de las grandes cuentas pendientes que mantiene el modelo de los años K. A pesar de la fuerte expansión económica de la última década, el stock del crédito con este destino está lejos de alcanzar aún el tamaño que había logrado en los ‘90, incluso en un contexto global de liquidez bastante más restrictivo que el actual. Concretamente, en las series que confecciona el Banco Central se ve que las líneas para la vivienda, medidas en dólares, representan hoy apenas el 68% del récord registrado a inicios de 1993 y sólo el 75% del nivel alcanzado a mediados de 1998.
Los motivos que encuentran los banqueros y los consultores para explicar el pobre comportamiento que hasta hoy mantuvieron los préstamos hipotecarios son al menos dos. El primero: la falta de un fondeo a largo plazo, en moneda local, que permita a las entidades financiar a los argentinos con un horizonte mayor a los 20 años de plazo. El segundo: la enorme brecha que aún existe entre los salarios de los argentinos, que avanzan en pesos, y el valor de las propiedades, que se disparan en dólares (ver recuadro).
Los préstamos que sólo tienen como destino la compra de una vivienda se excluyen otros usos que pueden dársele a los hipotecarios, como construcción, refacción o ampliación alcanzaron a fin del año pasado los $ 11.000 millones, según el Central. A un tipo de cambio que cerró el último año en los
$ 3,97, ese stock representa apenas u$s 2.781 millones. Y queda lejos de los u$s 4.068 millones otorgados hasta el 93 y de los u$s 3.686 millones del 98.
Los últimos 30 años sólo contaron con el impulso de la década del 90. El nuevo milenio trajo malas señales para los potenciales adquirentes de viviendas con garantía hipotecaria, sintetizó el economista Andrés Méndez, de la consultora AMF Economía. En un mercado inmobiliario muy activo, la demanda pareciera segmentarse entre quienes cuentan con excedentes para posicionarse en inmuebles y una franja que no puede acceder a la vivienda propia (a pesar de cierta disponibilidad de financiamiento) por un desajuste evidente entre su capacidad de pago y el precio de los inmuebles, agregó.
Para el analista Federico Bragagnolo, de Econviews, hoy sucede que la falta de confianza en el sistema financiero, reflejada en la salida de capitales de los últimos años, en la baja proporción de depósitos sobre el PBI y en el cortoplacismo de los depósitos, dificulta el fondeo de largo plazo de los bancos. El otro factor que impacta, agrega, es el gap entre el ingreso medio y el costo del metro cuadrado, lo cual genera que sean pocas las personas que pueden calificar para un crédito hipotecario.