Por Alfredo Sainz - La inflación se convirtió en el mayor enemigo del sueño de la casa propia. De acuerdo con un estudio elaborado por la consultora KPMG, hoy el principal freno para el desarrollo del negocio de los créditos hipotecarios no son los altos precios en dólares de las viviendas o los bajos salarios, sino la incapacidad de mantener una buena relación entre la cuota mensual de un préstamo y el ingreso total de una familia, aun cuando se ampliaran al máximo los plazos de amortización.

En los mercados desarrollados, la solución que encontraron los bancos y los desarrolladores inmobiliarios para impulsar el crédito hipotecario fue extender los plazos de pago para lograr, de esta manera, diluir en el tiempo el peso de la cuota.

Sin embargo, esta alternativa es inaplicable en una economía con inflación anual de dos dígitos, ya que lo que hace una tasa de interés alta -aun cuando sea negativa, al ubicarse por debajo de la inflación real- es impedir que se mantenga la relación entre cuota e ingreso.

La barrera se hace sentir con especial fuerza en el caso de los créditos hipotecarios que operan con el sistema francés, por el cual en las primeras cuotas el cliente está cancelando mayoritariamente los intereses del préstamo.

"Una tasa nominal más alta, que esté en línea con el nivel de inflación vigente, implica necesariamente un egreso más elevado en las primeras cuotas, cuando el ingreso del individuo todavía no creció lo suficiente por los efectos de la inflación. En las cuotas más lejanas, la tasa de interés nominal ya no va a ser tan onerosa en relación con los ingresos que se fueron ajustando con la inflación", señaló Ricardo De Lellis, socio de KPMG.

En la consultora destacan que el efecto de la restricción en las primeras cuotas es tan grande que aun en los casos hipotéticos de una extensión de los créditos hipotecarios a un plazo de pago de cien años, una familia que cuenta con ingresos de 15.000 pesos mensuales no podría comprarse una casa o un departamento.

"Asumiendo un valor para el metro cuadrado de 1740 dólares, un tipo de cambio de 4 pesos por dólar y una cobertura del 70 por ciento, ni siquiera un préstamo a 100 años permitiría que un sueldo familiar de 15.000 pesos mensuales alcance el porcentaje del 35% de afectación del ingreso, dado el costo financiero total del 20 por ciento anual", precisó el informe.

En KPMG destacaron que la mejor prueba del impacto de la inflación en los créditos hipotecarios se encuentra en la evolución que tuvieron estos préstamos. "Desde la salida de la recesión de 2009, los créditos para la compra de inmuebles están creciendo a una tasa interanual sensiblemente menor que la del total de préstamos al sector privado", precisó el informe.

Cuando se analiza la evolución del crédito en una perspectiva de tiempo más amplia, también se descubre la pobre performance que tuvieron los préstamos hipotecarios.

"Después de alcanzar más de un 4% del PBI en 2001, esta línea se ubicó casi siempre [con excepción de unos meses en 2008] por debajo del 1%, mostrando un valor de 0,7% en septiembre de 2010. Por el contrario, los préstamos personales, junto con el financiamiento por tarjetas de crédito, ya superaron los máximos alcanzados en la convertibilidad", señaló el informe.