El derrumbe de las ventas en el mercado inmobiliario todavía no llegó a los precios de las propiedades . De acuerdo con un relevamiento privado que toma en cuenta los valores a los que son publicados las viviendas que se ofrecen a la venta, en el último año, el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires acumuló un alza del 1,8% en dólares, aunque en los últimos seis meses prácticamente no sufrió variación alguna.

La estabilidad de los valores publicados contrasta con las fuertes caídas en el número de escrituras, que cerraron el primer trimestre del año con una baja del 41% y se encaminan a cerrar 2013 como el peor año para el sector de las últimas tres décadas.

La evolución de los precios se desprende de ZonaProp Index, un índice que fue presentado ayer y que se elabora a partir del registro de las ofertas de viviendas publicadas en el portal especializado ZonaProp.com . Según el flamante indicador, el promedio del m2 en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en mayo en 2072 dólares, contra los 2036 del mismo mes de 2012.

"El valor de venta promedio por metro cuadrado en la ciudad refleja una tendencia marcada en los últimos seis meses a la estabilidad", destacó Mariano Nejamkis, director de ZonaProp.com, el portal controlado por el grupo Dridco.

Según el índice, las comunas porteñas que mostraron un comportamiento más desligado de la marcha de las ventas fueron las que integran a Villa del Parque con Devoto y la de Barracas con La Boca, en ambos casos con subas promedios del 7% por ciento.

En la otra punta del mercado, el valor del m2 en la zona de Retiro y el microcentro sufrió una caída del 4% en dólares, mientras que en Recoleta y Barrio Norte la baja se ubicó en el 3 por ciento.

Conurbano más caro

El proceso de independencia de los precios y las ventas se profundiza cuando se cruza la General Paz. En el conurbano bonaerense, el valor del m2 acumuló en los últimos doce meses un alza del 4,4% en dólares, aunque con resultados muy diferentes según la zona. En Lanús, el precio promedio se incrementó un 10%, mientras que en La Matanza la suba llegó al 8 por ciento.

La tendencia a la suba en los precios se repitió en Lomas de Zamora (7%), La Plata (7%), Avellaneda (6%) y San Isidro (6%), aunque otros partidos del norte del conurbano como Tigre y San Fernando registraron caídas del 4 y 2 por ciento.

El valor del m2 más caro del conurbano, sin embargo, sigue estando en Vicente López, donde el precio promedio se ubicó en 2480 dólares, con una variación del 0% en los últimos doce meses.

Junto con el estancamiento en los precios, la otra novedad que ofrece el mercado inmobiliario desde el punto de vista de la oferta es un incremento en la participación de los anuncios de alquileres en detrimento de los de venta de propiedades.

"Hubo una pequeña migración de propiedades que estaban en venta hacia el alquiler. Y el punto más alto se alcanzó en febrero de 2013, cuando las propiedades en alquiler alcanzaron una participación del 25% en el total de viviendas publicadas", precisó Nejamkis.

La expansión de la oferta de propiedades en alquiler, llamativamente, fue acompañada por una fuerte suba en los precios. "Los alquileres acompañaron a la inflación de la consultoras privadas y en el último año aumentaron un 25 por ciento en pesos", explicaron en ZonaProp.

Avanza la pesificación

La estabilidad en los precios en dólares fue acompañada por un proceso de pesificación de la oferta. En febrero de 2012, apenas el 1% de las propiedades que se ofrecía en venta en Buenos Aires tenían sus precios en pesos contra el 90% que cotizaban en dólares y un 10% que se publicaba sin precisar un valor.

Catorce meses después, el porcentaje de publicaciones en dólares cayó al 77%, mientras que las viviendas pesificadas ya representan el 13% de la oferta total de viviendas porteñas.

El Cedin, para volver al dólar

Si bien todavía es muy temprano para hablar de un efecto de los Cedin en las ventas de propiedades, en el sector no descartan que la popularización del uso de este instrumento termine impulsado una redolarización del mercado inmobiliario, a contramano del efecto que vivió el sector en el último año y medio.

"Siempre es difícil prever qué puede pasar en este mercado, pero los dos escenarios que me imagino son: un freno al proceso de pesificación del mercado o un impulso a la baja de precios si finalmente esta herramienta no ayuda a reactivar al negocio", explicaron en ZonaProp.com .

Del editor: qué significa.
La crisis del mercado inmobiliario no se explica por una cuestión de oferta y demanda, sino por las dificultades en los medios de pago.