Por JULIÁN GUARINO - La participación del crédito hipotecario en la masa total de préstamos al sector privado por parte de las entidades financieras no para de perder peso. Hoy, representa apenas algo más del 9% del total cuando a fines de 2011, por mencionar el momento inicial de las restricciones cambiarias impuestas por el Gobierno, se ubicaba por encima del 11%. Si bien las razones para el deterioro no datan de los últimos dos años, también es fácil comprobar que, en el arranque del primer periodo presidencial de Cristina Fernández, allá por 2007, la participación en el total superaba el 16% lo que demuestra que si bien el derrumbe no pertenece exclusivamente a este ciclo, tampoco se ha podido frenar.
Si bien, medido en pesos, el stock de préstamos hipotecarios al sector privado creció 350% desde 2007, el total de préstamos que incluye no sólo hipotecarios, sino también documentos, adelantos, prendarios, tarjetas y otros dio un salto del 650%. La diferenciación es más alarmante aun cuando se toma referencia del impacto que ha implicado el crecimiento de la financiación al consumo en el total.
Por ejemplo, en lo que hace a la participación de las tarjetas de crédito en el total, que de un 12% han pasado prácticamente a un 19% lo que evidencia un cambio de tendencia. Es que el monto que destinaron los bancos para financiar consumos con tarjeta de crédito creció en los últimos 7 años más de 1000% para totalizar hoy un monto de $ 88.722 millones, si bien en los últimos meses incluso este rubro ha presentado un virtual parate.
Entre las razones hay que buscar la histórica relación entre ingresos y precio del metro cuadrado cada día se encuentra más distante. Es que las propiedades están siempre referenciadas en dólares y, cuando el Gobierno decidió implementar las restricciones al dólar, la disparada del blue implicó un ajuste automático en pesos en el precio de las propiedades que no siempre respetó el ajuste de los salarios dentro de las paritarias.
Además, la mayoría de los depósitos son de cortísimo plazo, lo que hace que prestar a largo se torne muy riesgoso y complicado.
Por otro lado, una de las principales razones que le dio el “golpe de gracia” a un sector sumamente dañado es la suba de la tasa de interés por parte del Banco Central en el último enero. La fuerte suba en el costo del crédito que fija la tasa Badlar (depósitos de más de $ 1 millón en el banco) pasó de un módico 15% (en marzo de 2013) al actual 26%. Claro está que este parámetro es apenas el punto de inicio a partir del cual se estructura el costo de un crédito hipotecario. Sobre esa base, los bancos aplican, en general, un incremental que suele ir de los 3 a los 5 puntos porcentuales. Tomando un promedio del sistema, el rendimiento nominal anual (tasa Badlar más dicho incremental) pasó en menos de doce meses del 19% a nada menos que un 30%.
Según un relevamiento del mercado, a la hora de evaluar la oferta, y si bien existen líneas que se adaptan especialmente a sectores de ingresos medios o bajos principalmente entre las entidades de carácter público, el grueso de los bancos ofrece sus préstamos a tasa variable o mixta. En rigor, son muy pocas las que otorgan tasa fija y, si lo hacen, los intereses que aplican resultan muy elevados, llegando a superar el 35% anual. En el caso de la variable, se basan en la tasa Badlar con ajustes de tipo trimestral. Según cifras de mercado, quien hoy posee un préstamo de $300.000 deberá enfrentar (una vez que se incorpore al cálculo la tasa Badlar de marzo) una cuota mensual que partirá desde los casi $8.000 a más de $9.000, por lo que el ingreso mínimo deberá rondar los $ 27.000 mensuales para que la cuota no afecte por encima del 30% del ingreso.