Por: Daniel Sticco - A más de dos años y medio de la inexplicable decisión de regular el mercado inmobiliario con criterios contrarios a la costumbre del mercado, las operaciones de compra y venta de departamentos y casas no logran hacer piso.

El principal golpe desestabilizador lo constituyó la pesificación forzosa de las transacciones dispuesta con el cepo cambiario anunciado por la Presidente de la Nación a fines de octubre de 2011, pese a que la costumbre de los operadores era tomar como principal unidad de cuenta y medio de pago al dólar, no tanto por devoción a la divisa sino por la repetida confiscación de los ahorros en cualquier moneda y la reiterada depreciación del peso, como volvió a ocurrir en enero último.

A partir de ahí las transacciones se fueron paralizando, con el consecuente efecto contractivo inicial del empleo en las inmobiliarias, muchas de las cuales debieron cerrar sucursales, y luego de la actividad de los desarrolladores.

Efecto contractivo inicial del empleo en las inmobiliarias y luego en la construcción

La serie de escrituras del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires data de 1998, cuando se hicieron 107.184 transacciones equivalentes a uno cada 12,7 habitantes en la Capital Federal. Ese registro no fue muy bueno, habida cuenta de que fue inferior en unos 3.000 al que se había anotado en 1980, según recuerdan memoriosos del mercado, a razón de un acto cada 11,7 personas residentes en el distrito.

Pero el cuadro se agravó en los últimos treinta meses, hasta alcanzar un mínimo de una escritura cada 25 por habitante de la Ciudad.

Cuadro Escrituras 2

Las escrituras cayeron en el cuatrimestre a un mínimo de una por cada 25 por habitantes

Los principales referentes del mercado evaluaron el panorama. Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria de la Argentina, destacó en declaraciones periodísticas que "la restricción de operar con moneda extranjera, a partir de noviembre de 2011, provocó el desplome de un mercado tradicionalmente dolarizado, y luego se sumaron los efectos de la devaluación, la inflación, el intento de pesificación, los Cedin: todo ese cóctel provocó esta crisis".

Y si bien en el resto del país no existe una difusión rigurosa de las estadísticas de los actos escriturales, calificadas fuentes del mercado aseguran que la depresión de las transacciones es generalizada, salvo casos muy puntuales en algunas localidades favorecidas por el impulso de proyectos de exploración petrolera, ya que también se contrajeron en las áreas donde se había dado impulso a la minería y al complejo oleaginoso.

En el caso específico de la Ciudad de Buenos Aires, los registros de todo 2013 con 60.182 actos fueron inferiores a los mínimos que se anotaron en las recesiones de la hiperinflación de 1989 y también de las depresiones de las crisis de 2001 y más reciente de 2009, y ahora los datos del primer cuatrimestre acumulan un retroceso de 3,4% que los proyecta a menos de 60.000 en el año.

El malestar en las inmobiliarias es muy grande, porque a diferencia de los mínimos históricos citados precedentemente, este ciclo aparece como el más largo y no se perciben señales de estar cerca de un punto de giro, aunque ya el mercado estaría afianzándose en niveles piso.

A diferencia de las crisis de 1989, 2001 y 2009, ahora el proceso es mucho más prolongado

Un experto como Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y que opera desde 1960, dijo a medios gráficos que "nunca hubo una recesión tan larga y eso que pasé devaluaciones, rodrigazos, sigoutazos (alude al ex ministro de Economía Lorenzo Sigaut), pero nada parecido a esto".

Los precios en el subibaja

Las estadísticas del Colegio de Escribanos de la Ciudad no dan cuenta de precios del metro cuadrado escriturado, sino simplemente hacen el ejercicio simple de dividir el monto de los valores de los actos de compra y venta por las escrituras hechas en la jurisdicción. De ahí surge un valor medio de 73.164 en 1998, descendió a 26.368 en 2003 y desde entonces fue repuntando hasta alcanzar un pico equivalente a 106.509 dólares al cambio oficial en 2011. Desde entonces inició un proceso descendente hasta 96.935 dólares en abril último, aunque al cambio libre se contrajo a menos de 65.000 dólares.

El monto medio escriturado se ubica en 96.935 dólares al cambio oficial y en menos de 65.000 al libre

Claramente en una economía con inflación superior a 20% al año desde 2007 y que ahora alcanzó un ritmo de más de 35% medido por el costo de construcción, según acaba de informar el Indec, no existe margen para que los precios de los inmuebles bajen significativamente en dólares al cambio oficial.

Es claramente esa característica del mercado inmobiliario la que le ha permitido acuñar la frase "los ladrillos son siempre una buena reserva de valor".

Y si bien estos dos años las transacciones se han contraído a niveles mínimos en más de 50 años en términos por habitante, los operadores mantienen una visión esperanzadora de reactivación hacia fines de 2015 y en particular desde 2016, porque confían que con el cambio de gobierno se dará paso a políticas que tiendan a la búsqueda de consenso para volver a reordenar las principales variables macroeconómicas.

"Algunas operaciones se hacen porque hay gente que tiene necesidad de comprar. El mercado no está totalmente paralizado, pero todo se vende menos. Hay un margen de negociación por el precio, pero muchas veces recibí ofertas ridículas", comentó Pepe el último fin de semana.

Lo cierto es que la depresión del mercado inmobiliario porteño es de tal magnitud que prácticamente se requiere duplicar el nivel de escrituras del último mes para volver al nivel de tres años atrás.