Por Juan Pablo De Santis - La actividad inmobiliaria en la ciudad de Buenos Aires atraviesa uno de sus peores momentos históricos, de acuerdo con los últimos datos del sector. El año pasado, la compraventa de inmuebles cayó 6,2% respecto de 2013, según los datos del Colegio de Escribanos de la Capital. Se firmaron 33.690 escrituras, lo que representa el peor nivel en más de tres décadas, si se toman en cuenta las series históricas de esa entidad y del Registro de la Propiedad Inmueble.

No es todo: en los últimos tres años los precios sufrieron significativas bajas y, como producto de esta situación, cientos de firmas inmobiliarias cerraron sus puertas. Ni siquiera durante la crisis de 2001/2002 se registraron indicadores tan bajos.

La profundidad de la baja anual se dimensiona al comparar con 2001: el año de la mayor crisis económica que atravesó el país se vendieron 54.493 propiedades en la Capital, 61,7% más que el año pasado.

En diciembre, según los datos del Colegio de Escribanos porteño, se firmaron 3889 escrituras, 11,2% menos que en el mismo mes de 2013. "Diciembre suele tener más actividad que el resto del año, pero ese mes fue el más bajo de los últimos años y el acumulado estuvo por debajo de la mitad de un año promedio", explicó María Cecilia Herrero, presidenta del organismo.

El ciclo de esta crisis se inició en octubre de 2011, cuando el Gobierno instaló el cepo cambiario para evitar que siguiera la salida de dólares del sistema. En un mercado cuyas operaciones se pactaban básicamente en esa moneda, el derrumbe fue inevitable. Entre agosto y diciembre del año pasado, cada uno de esos meses fue el peor desde 1998, cuando comienza la serie estadística del Colegio de Escribanos.

Baja de precios

Los precios de las propiedades en Buenos Aires están más bajos que hace tres años. Desde el inicio del cepo cambiario los precios en dólares de los inmuebles bajaron entre 10 y 15% y se mantienen planchados en el último semestre, según el relevamiento trimestral de valores que realiza la consultora y portal especializado Reporte Inmobiliario.

"La dinámica de los últimos meses está demostrando que todavía no se tocó el piso en la caída. Por la proximidad al cambio de gobierno, los propietarios están demorando ventas ante la expectativa de alguna modificación en el mercado", dice Germán Gómez Picasso, director ejecutivo de esa entidad. A fines de 2014, el precio medio para un departamento estándar (2 a 3 ambientes) usado fue de US$ 1709 por metro cuadrado, mientras que hace dos años había alcanzado los US$ 1900.

Los analistas consultados por LA NACION coinciden en que las causas del bajo nivel de actividad van más allá de las restricciones para acceder a la compra de dólares. También se suman las dificultades de acceso al crédito hipotecario, una brecha más amplia entre salarios y precios, el contexto recesivo de la economía y la percepción de "precios altos" por parte de los compradores.

Los préstamos hipotecarios han prácticamente desaparecido del mercado, y los que están vigentes son de difícil acceso. Por ejemplo, para calificar para un crédito de 500.000 pesos (57.736 dólares al tipo de cambio oficial) a pagar en 10 años hace falta acreditar ingresos por unos $ 50.000 mensuales. Ese capital alcanza apenas para la mitad de una unidad de dos ambientes.

Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), explica que quienes mejor han resistido la caída son los vendedores de inmuebles a estrenar, dado que "pudieron pesificar sus precios". Aunque este segmento todavía sigue siendo minoritario, la mayoría de las ventas en la Capital Federal son de unidades usadas.

El mercado inmobiliario tiene una polea de transmisión en la construcción. Los últimos datos disponibles de la Dirección General de Estadística de la Ciudad muestran que en el primer semestre de 2014 se edificaron 499.281 m2, 36% menos que dos años antes, cuando apenas comenzaba el cepo cambiario.

"En cambio, la devaluación de enero del año pasado fue el golpe de gracia para el mercado de propiedades usadas. A la imposibilidad de acceder a dólares se sumó que se pusieron más caras y eso retrasó más las operaciones", dijo Arévalo, y detalló que según las estadísticas de la CIA, sobre 100.000 propiedades de referencia ahora los precios están 2% abajo en dólares con respecto a un año atrás.

En este contexto, unas 800 inmobiliarias pidieron la suspensión o la baja de su matrícula en 2014, según los registros de la cámara sectorial.

La sensación térmica del operador se expresa en "la ingeniería" que debe hacer para concretar una venta. Antes del cepo cambiario, el precio se podía regatear hasta 7%. Hoy, el margen de negociación se ubica en 10%, pero con un volumen de operaciones mucho menor: bajan el precio los que les urge vender, si no, no venden. Para el presidente de la Cámara, "los siguientes meses pueden ser tan críticos como 2014, porque no hay soluciones mágicas. Nuestra expectativa es que el mercado pueda brindar alguna clase de recomposición, pero sólo a partir de 2016", remató.

15%

Caída

Es el porcentaje en que bajaron los precios en dólares de los inmuebles desde el inicio del cepo cambiario, en octubre de 2011, según el relevamiento de la consultora.