Por Alfredo Sainz - La reactivación que vive el mercado inmobiliario se empezó a sentir en los precios de las propiedades. Después de un derrumbe generalizado que vivió todo el negocio a partir de la puesta en marcha del cepo al dólar, en noviembre de 2011, la combinación de tipo de cambio atrasado y expectativas de cambios en el escenario político provocó un tímido repunte de los valores en dólares en la Capital Federal.

 

 

La misma tendencia se está replicando en los precios de las principales ciudades del conurbano bonaerense.

De acuerdo con un relevamiento que realiza ZonaProp, tomando en cuenta los precios a los que se publican las viviendas en ese portal especializado, en el primer semestre de 2015 el incremento promedio llegó a 2%.

La suba se sintió en más de la mitad de los barrios y fue liderada por zonas típicas de clase media, como Abasto, Colegiales y Barracas. En la lista de los barrios que más se recuperaron también figura Las Cañitas, que pelea con Palermo el segundo puesto de la zona más cara de la ciudad de Buenos Aires, detrás de Puerto Madero.

"Los precios de venta en dólares volvieron a la senda alcista y hoy el 57% de los barrios muestran un incremento de precios, leve o fuerte, respecto de un año atrás", destacaron en ZonaProp.

Lo que se mantuvo sin cambios fue la dolarización del mercado. Según ZonaProp, la cantidad de avisos de propiedades en venta en pesos se mantiene estable desde septiembre del año pasado en torno al 7%, muy lejos del pico del 20% que se había tocado en diciembre de 2012, es decir, cuando el gobierno nacional impulsó, desde el Banco Central, un proceso de pesificación del negocio de compraventa de inmuebles.

En recuperación

La tendencia a la suba en los precios de las propiedades fue confirmada en la consultora especializada Reporte Inmobiliario, que también realiza su propio relevamiento de las propiedades usadas en la Capital Federal y el Gran Buenos Aires.

"Para nosotros, la suba en los últimos doce meses llegó al 4,1%, pero no hay que perder de vista que todavía no se recuperó todo el terreno que se había perdido en los últimos dos años y que, con respecto a 2013, las viviendas siguen estando un 6,5% por debajo en dólares", explicó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

De acuerdo con un relevamiento que toma en cuenta los precios de las propiedades de los últimos 40 años, el metro cuadrado de los departamentos usados en la Capital en 2002 había tocado un piso de 600 dólares, y a partir de ese momento inició una racha ascendente que se frenó en 2012, poco después de que se iniciarán las restricciones en el acceso a las divisas que derivaron en el cepo al dólar.

A la hora de explicar las causas que explican la recuperación en los precios de las propiedades, el primer factor que salta a la vista es la reactivación de la demanda. Después de más de tres años de caída prácticamente ininterrumpida, el número de escrituras en la Capital Federal acumuló desde mayo tres meses de subas seguidas.

El panorama se repite del otro lado de la General Paz, donde las ventas de propiedades también se habían visto afectadas por el cepo cambiario, aunque las caídas en promedio habían sido más bajas que en la Capital, de acuerdo con los datos del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.

A este factor se suman otros más difíciles de medir, como una mejora en el clima de negocios, que se tradujo en la reaparición en la plaza de los pequeños inversores. "La cercanía de las elecciones y la estabilidad del dólar de los últimos meses ayudaron a que más inversores que estaban analizando una compra se animaran a hacerla", señaló Gómez Picasso.

Recorrido ascendente

Los operadores inmobiliarios destacan que la visión generalizada en el sector es que la tendencia a la suba de los precios de las viviendas se mantendrá al menos hasta fin de año.

"La sensación que tenemos es que con los costos de la construcción subiendo en pesos, los valores en dólares de las propiedades van a tener que acompañar este incremento", explicó el operador Armando Pepe.

Otro elemento que terminó jugando a favor de la reactivación del mercado fue la vigencia del Certificado de Depósito para Inversión (Cedin), cuyo uso para la compra de propiedades acaba de ser prorrogado por otros tres meses.

"El efecto de los Cedin tardó un poco en llegar, pero finalmente terminó ayudando a reactivar las ventas en los últimos meses", reconoció Horacio Mieres, socio de la inmobiliaria Mieres Propiedades, muy fuerte en la zona norte del conurbano bonaerense.

Factores detrás de la suba

Dólar quieto

El retraso cambiario y la relativa tranquilidad que muestra el dólar en los últimos meses se convirtió en el principal motor de la reactivación que vive el mercado inmobiliario

Expectativas electorales

A diferencia de lo que sucedía en otros momentos, esta vez las elecciones terminaron jugando a favor de un repunte en la expectativa de una mejora en el clima de negocios

Costos en alza

A favor de una reactivación de los precios en dólares, también juega la suba en pesos del costo de construcción2%

Suba promedio

Es el alza que tuvo el valor del metro cuadrado de los inmuebles usados en la Capital Federal en 2015, según ZonaProp

57% Aumento generalizado

Son los barrios que tuvieron un incremento "fuerte o leve", según el relevamiento

10% Abasto para arriba

Es el incremento que tuvo el m2 en el barrio del Abasto, que de esta manera lideró las subas de precios en la ciudad.