Por Mariano Gorodisch - El sueño de vivir de rentas puede hacerse realidad, gracias al crowfunding, que pretende democratizar el mercado de real estate, para que el ahorro de los argentinos se pueda transformar en una inversión en un activo real, pero bajando las barreras de entrada, al no ser necesario tener el 100% para poder ser dueño de un activo inmobiliario.

El financiamiento colectivo permite que alguien con u$s 2500 pueda ser cuotapartista de un inmueble de lujo en Nueva York, Miami, Londres, Viena, Barcelona, Hong Kong o Singapur. Al tener gran escala y pagar cash, los inmuebles se compran a los desarrolladores con un descuento del 20%. Además, se gana con la apreciación de la propiedad y pagando un bajo precio de entrada.

Por lo tanto, cuando sube un 20%, ya se le paga al inversor el capital invertido más la ganancia. En caso de que no suba 20% de precio en cuatro años, ahí finaliza el contrato, y el inversor gana un 12% anual.

Son departamentos bien ubicados de uno o dos dormitorios, fáciles de alquilar. Por lo tanto, calculan que en Miami la TIR puede llegar al 16%, mientras en Nueva York es la mitad, pero hay quienes tienen el aspiracional de tener un metro cuadrado en Manhattan.

En Florida la renta es mayor porque compraron en un condominio en la isla de Bay Harbour (a pocos pasos del glamour de Bal Harbour), donde recientemente cambió el código de edificación y ya no se puede construir más. Además, se instaló una escuela pública cerca, que valoriza más los inmuebles aledaños. Desde entonces, los precio ya subieron un 10%.

Si se invierte el mínimo de u$s 2500 (el promedio de inversión es de u$s 14.000), la renta estimada por año es de u$s 84, por lo que en cuatro años se obtiene u$s 336. A eso debe sumarse los retornos estimados de la venta de la propiedad (u$s 902), por lo que el retorno estimado total es de u$s 1238 en cuatro años, lo que implica un 12,36% anual, que es lo estimado, pero no lo garantizado, ya que puede subir o bajar, pero cada año se le va transfiriendo al inversor las ganancias.

Al apuntar a propiedades de lujo, tienen menos volatilidad, por lo que se reduce el riesgo. Sofia Gancedo, directora de Operaciones de Bricksave, ya se reunió con los principales funcionarios del Ministerio de Finanzas y de la Comisión Nacional de Valores para que el crowfunding se incluya como ley dentro de la de Mercado de Capitales, de modo que los inversores se encuentren mucho más protegidos y el negocio se expanda rápidamente. "Al estar regulado, auditan las plataformas como si fuera un IPO que va a cotizar en Bolsa y se debe informar quiénes son los socios que están detrás del proyecto", comenta esta ferviente entusiasta por eliminar la intermediación en el real estate. Con el crowfunding, al tener economías de escala, se reducen todos los costos transaccionales. Por ejemplo, para escriturar una propiedad (cualquiera sea su valor) en los Estados Unidos se necesitan u$s 10.000. La comisión inmobiliaria es del 6% y lo paga el vendedor, pero lo transfiere al precio de venta del inmueble. Con este sistema de financiamiento colectivo, pasa directo al consumidor final, sin intermediario alguno, porque le compran directo al desarrollador.

El crowfunding comenzó en la industria de la música en la década de los ‘90 y principios del 2000 como una forma para que los artistas recauden fondos para giras y álbumes.

La idea rápidamente se convirtió en un sistema general para recaudar capital para casi cualquier iniciativa. Se estima que se recaudaron u$s 34.000 millones a través de crowfunding en 2015 a nivel mundial.

En el 2010 el crowfunding comenzó a ramificarse y a desarrollar versiones más especializadas, como recaudar dinero para las start ups, a través del equity crowfunding, por el que se invierte en participación en empresas. El crowfunding inmobiliario representa actualmente u$s 2500 millones, con gran participación en el Reino Unido y en los Estados Unidos. La industria creció en un 156% en el 2014, haciendo que sea una de las subcategorías del crowfunding que más se expandió a nivel global.