Por Florencia Donovan - El camino a la casa propia está plagado de obstáculos. Hay, por ejemplo, 1800 edificios sólo en la ciudad de Buenos Aires que están terminados, pero como no tienen el final de obra no se pueden escriturar y, por lo tanto, tampoco se pueden comprar con un crédito bancario. Para subsanar este problema, el Banco Central (BCRA) estableció que, a partir de ahora, los bancos podrán tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos como garantías de financiamiento.

Esto facilitaría que no sólo desarrolladoras inmobiliarias accedan a préstamos bancarios para financiar sus proyectos, sino que también lo hagan todos aquellos individuos que quieran comprar una vivienda que todavía no está en condiciones de ser escriturada o que apuesten a algún desarrollo desde el pozo, aportando mensualmente a algún fideicomiso.

"La idea es hacer un puente entre el momento en el que un desarrollo está en el pozo, en su momento cero de la construcción, y la adjudicación final de la vivienda", explicó una fuente del sistema financiero que estudió de cerca la norma, que el BCRA publicó el viernes pasado, pero sin darle demasiada difusión. "No hay apalancamiento en ese tramo porque no hay hipotecas. Y hay muchos proyectos parados, porque las entidades financieras se quedaban sin garantías", agregó.

El Gobierno venía trabajando en el marco de la mesa de diálogo que se abrió con los actores del sector de la construcción en distintos esquemas para favorecer el otorgamiento de créditos intermedios, como se conocen en la jerga las líneas orientadas a las desarrolladoras inmobiliarias. Con la comunicación "A" 6250 el BCRA estaría recogiendo el guante.

"A partir de esta comunicación, se podrá financiar al desarrollador, al constructor que necesita financiamiento y después al inversor que quiere comprar desde el pozo y le falta la plata", apuntó la fuente.

En el Banco Nación reconocieron que ya están comenzando a trabajar para poder ponerla en marcha. "La vamos a incorporar, sin lugar a dudas", dijo a LA NACION el presidente del banco estatal, Javier González Fraga. En el Gobierno esperan que el Provincia, el Ciudad y los bancos privados más activos en el negocio de hipotecas lo sigan.

"Es una buena noticia para el sector, hay que ver cómo lo toma el sistema financiero. Más allá de que el Banco Central haya comunicado esto, hay que ver qué bancos adhieren. Es muy probable que el financiamiento sea para los constructores y luego que vendan las unidades con hipotecas del mismo banco", aventuró Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Cambio de paradigma

Hasta ahora, explicó Gómez Picasso, los constructores solían financiar las obras con las cuotas que mensualmente aportaban los compradores, muchos de los cuales eran inversores. Sin embargo, señaló, "ahora vamos a un ciclo nuevo, donde el constructor es quien pone y arriesga plata, con algo de financiamiento, y después vende las unidades terminadas. Ningún constructor estaba construyendo hasta ahora viviendas para el usuario final, porque no había crédito; se hacía todo para el inversor. Por eso el usuario final sale a buscar departamentos nuevos y no hay en el mercado", apuntó.

La norma del BCRA ayudaría además a subsanar los largos plazos que muchas veces transcurren desde que se termina un departamento hasta que se logra escriturar. Con los registros de propiedad desbordados, en plazas como en Córdoba una escritura puede demorar entre dos y hasta seis años, según explicaron desde el sector inmobiliario. Bajo este nuevo esquema, el comprador de una propiedad podría sacar un crédito cediéndole al banco el boleto de compra o la participación en un fideicomiso, según el caso.

Pero, además, la norma no estaría sólo pensada para el desarrollo de viviendas. También permitiría, por ejemplo, que un productor agropecuario ponga su campo en un fideicomiso como garantía para poder financiar capital de trabajo, O incluso podría facilitar el desarrollo de urbanizaciones sobre tierras fiscales, mediante la constitución de fideicomisos. Según el texto, se podrá ceder en garantía, incluida la fiduciaria, "boletos de compraventa de terrenos, lotes o parcelas, sean urbanos o rurales, o galpones, locales, oficinas, cocheras y viviendas ya construidos respecto de los cuales no se pueda constituir hipoteca por no encontrarse inscripto el inmueble en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente".

Los boletos de compraventa de terrenos, lotes o parcelas ya construidos deberán ser, según especifica la norma, en el caso de inmuebles cuyo destino sea la vivienda, por el 75% del valor de la propiedad, y del 50% del valor cuando no tengan como destino la vivienda. Lo mismo en el caso de los fideicomisos u otros derechos sobre desarrollos inmobiliarios. El BCRA también fija varias exigencias para la cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos. Por caso, exige una copia del contrato autenticada por escribano.

Un mercado que se despierta

1800

Edificios

Hay en la Capital que están terminados, pero no tienen el final de obra y no se pueden escriturar. Tampoco se pueden comprar con crédito bancario.

20%

Compras con hipotecas

Es la cantidad de operaciones inmobiliarias que se hicieron con crédito bancario en abril pasado, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad.

30,8%

Crecimiento del crédito

Es lo que creció el stock de créditos hipotecarios al 1° de junio con respecto a un año atrás. Ya suman $ 71.638 millones , según datos del BCRA.