De ahí que en algunos bancos comience a ser un motivo de debate el financiamiento de las futuras hipotecas. Pero para poder fomentar el desarrollo de un mercado secundario, que les permita a las entidades fondear nuevos créditos y atender la creciente demanda sin subir los costos, en Finanzas ya comenzaron a delinear un proyecto para crear una suerte de empresa aseguradora de hipotecas, algo así como lo fue Fanny Mae en Estados Unidos o la Sociedad Hipotecaria en México.

La compañía, que podría tener algo de fondeo estatal, pero que además podría contar con el aporte de los tomadores de créditos hipotecarios, tendría como objetivo final reducir el costo al cual los bancos se financian cuando venden sus carteras de créditos en el mercado de capitales. Lo haría reduciendo el riesgo de que la inflación (o la UVA, como se conoce la unidad de indexación creada por el Banco Central para ajustar las cuotas de los créditos) se dispare muy por encima del nivel en que se actualizan los salarios (el llamado CVS). Hoy, la normativa vigente contempla que si la inflación sube un 10% más que lo que se actualizan los salarios, el deudor hipotecario puede solicitar la extensión del plazo de su crédito en un 25%. Esta posibilidad le reduce luego la calificación al crédito (y le encarece la tasa de interés a la cual se financia un banco) cuando se vende en el mercado de capitales, dado que el inversor no tiene certeza sobre el plazo de su inversión ni del flujo futuro de fondos.

"Creo que en los próximos meses va a estar listo el sistema, que consistirá en un fideicomiso con un fondo compensador. Pero para crearlo y fondearlo se necesita una ley", confirmó a LA NACION Leandro Cuccioli, secretario de Servicios Financieros. "Como requiere pensarlo muy bien, no estábamos preparados para meterlo en la ley de financiamiento productivo [que obtuvo media sanción ayer en Diputados]", agregó. Del lado de la oposición, el diputado Marco Lavagna (Frente Renovador) viene trabajando en un proyecto que apunta en la misma dirección.

La empresa funcionaría vendiendo una suerte de seguro o swap (en la jerga financiera), por el cual si el CVS queda muy rezagado ante el CER o la inflación, entonces el deudor hipotecario puede ajustar por un período determinado su cuota por el índice salarial y no por la UVA (o la inflación, que es lo mismo). "Lo importante es la estabilidad en los flujos de fondos; el swap eliminaría esta incertidumbre. Si pasa este evento [que el CER o la UVA suban mucho más que el CVS], la idea es que el cliente no pague más que el índice salarial hasta que se recuperen los salarios, cuando vuelve a pagar por UVA. Para eso se necesita algún tipo de entidad, que se va a tener que crear", dijo Cuccioli.

En Estados Unidos, la estatal Fanny Mae cumplía en sus comienzos un rol similar. En la crisis de 2008, sin embargo, quedó envuelta en el escándalo de las hipotecas subprime, tras haber garantizado y adquirido muchos créditos de baja calidad. Según Cuccioli, no obstante, lo que sucedió en aquella crisis no invalida el rol de la empresa en el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas. Para empezar, dijo, en la Argentina la regulación hipotecaria no es tan laxa como en Estados Unidos: los préstamos, por caso, están limitados por una relación cuota-ingreso del 35% y el monto no puede superar el 75% del valor de la propiedad. "Es muy importante tener una suerte de agencia hipotecaria -subrayó Cuccioli-. Hay varias en la región que cumplen este rol".

En los bancos, según pudo saber LA NACION, respaldan en gran medida la iniciativa, aunque por ahora admiten que no hay demasiados detalles. Muchas entidades privadas, además, recién comienzan a reintroducirse en el negocio de hipotecas. Pero también reconocen que las tasas actuales podrían tener que subir si a la larga no logran reducir el costo del fondeo de los créditos, hoy en su mayoría sustentados con el excedente de liquidez que aún existe en el sistema financiero.

Sólo en los primeros 15 días de este mes, el Banco Nación otorgó préstamos para la vivienda por $ 2780 millones, mientras que el Provincia y el Ciudad dieron $ 932 millones y $ 341 millones, respectivamente. Los bancos privados, por su parte, sumaron otros $ 1325 millones. El 91% de las operaciones, dijeron en Finanzas, se hizo con la modalidad de UVA. "Y es de esperar que en los próximos meses crezca, porque estamos esperando un gran flujo del plan Procrear que se aprobó en agosto, pero el tomador tiene hasta febrero para aprovechar el subsidio", adelantó Cuccioli. "El Nación tiene dos tercios del Procrear. Sin dudas vamos a verlo colocando a un ritmo de $ 4500 o $ 5000 millones por mes", detalló.