Para agentes y desarrolladores el año “terminó” hace ya algunos meses. La barrera de acceso a los créditos hipotecarios UVA queda cada vez más alta, y ya no son el motor que durante la primera parte de 2018 empujó la venta de inmuebles.

Tampoco se ven grandes inversores que ayuden a mover el negocio, tal como ocurrió en momentos en que el crédito hipotecario tampoco afloraba. Entonces, al menos, estos grupos mantenían vivo al mundo de los ladrillos.

Hoy, todos los ojos están puestos en lo que pueda pasar con el campo, un segmento que acostumbra a volcar buena parte de su dinero al mercado inmobiliario y que, además, tiene perspectivas favorables para el año que viene.

“Históricamente el campo tiene una participación interesante dentro del real estate, pero tal vez ahora las expectativas se centran más allí por una cuestión de necesidad. El año del mercado inmobiliario fue muy malo y entendemos que el agro nos podría dar una mano”, reconoció a iProfesional Jorge Toselli, titular de Toselli Propiedades.

Este efecto positivo, sin embargo, no será equilibrado en toda la Capital Federal. Los especialistas señalan que se verá, especialmente, en aquellas zonas cercanas a facultades y universidades.

“Por lo general estas operaciones tienen que ver con la compra de unidades para los hijos de productores agropecuarios que llegan a Buenos Aires a fin de comenzar alguna carrera”, dice Toselli.

Otros, sin embargo, eligen a los ladrillos como refugio de inversiones, y allí sí amplían algo más las zonas elegidas para volcar su dinero.

Martín Boquete está al frente de la inmobiliaria Toribio Achával y va en la misma dirección que Toselli. “Sin dudas, una de las fuentes de las que esperamos lograr ingresos es el campo, básicamente del productor de soja y trigo”, coincidió.

Que el mercado inmobiliario busque argumentos en el campo a la hora de pensar en mejores resultados no es casual. Más allá de que ambos segmentos están unidos desde hace tiempo, el muy mal momento de unos y las buenas perspectivas de otro llevan a que desde el mundo de los ladrillos se busque esa interacción.

Esperando la cosecha

De acuerdo con cifras que maneja la Bolsa de Comercio de Rosario, la cosecha de la campaña 2018/2019 alcanzará los 120 millones de toneladas (un 22% por encima de la última campaña), producto de una siembra que aumentará en un millón de hectáreas en relación con la temporada anterior.

De este modo, el valor bruto de la producción primaria llegaría a los u$s23.200 millones y las exportaciones a u$s25.500 millones. Sin dudas, todas cifras que mostrarán un segmento que atravesará por un buen camino.

En el otro rincón, tanto la realidad como las expectativas son oscuras. El segmento inmobiliario cierra el año con signo negativo y, lo que es peor, no tiene para el corto plazo grandes esperanzas de mejora.

Diciembre terminó con una caída en el nivel de ventas que se mueve entre el 45% y el 50% respecto de igual mes de 2017, mientras que en el conjunto de 2018 el descenso registró un retroceso cercano al 20%.

Y para 2019 todo hace pensar que, con una economía que, como mucho, intentará subir algunos escalones, sumada a la cada vez más complicada posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario UVA, el panorama continuará siendo complejo.

Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), también acepta la posibilidad de que el campo le dé una mano a inmobiliarias y desarrolladores, aunque pone algunos paños fríos respecto de esta ilusión.

“El campo hizo siempre un aporte al sector y nuestra realidad indica que hoy nos vendría muy bien que se activaran las ventas desde cualquier lado. Pero tampoco podemos centrar toda nuestra expectativa en un sector”, dice Pepe.

 “Si al campo le cae una helada, por ejemplo, las previsiones de cosecha se hunden y todo el sueño que teníamos se derrumba. Lo que también es cierto es que, debido a nuestra situación, hoy tenemos casi la obligación de esperanzarnos en algo”, explica.

Iván Achával, titular de la inmobiliaria Achával Cornejo también muestra sus expectativas en cuanto a la participación que pueda llegar a tener el campo sobre el negocio del real estate.

“Siempre que al campo le fue bien, derramó en todas las industrias y, desde ya, también en la nuestra en particular. En este momento, para nosotros que al agro tenga muy buenas perspectivas representa una noticia muy alentadora ya que nos permite tener una visión más positiva respecto de nuestro futuro inmediato, dentro de un mercado muy quieto”, dice el empresario.

La mira puesta en el verano

Los primeros síntomas que permitirán ver hasta dónde llega el aporte que el campo hará al sector del real estate, dice Toselli, se podrán comenzar a percibir entre enero y febrero.

Quienes primero comienzan a aparecer por las inmobiliarias son los productores agropecuarios con intenciones de comprar algún departamento para hijos en edad de comenzar la universidad. Luego, llegará el turno de aquellos que deciden volcar su dinero a una operación inmobiliaria.

Según estiman en el mercado –siempre tomando como base las zonas cercanas a facultades y universidades-, entre el 70% y el 80% de las transacciones que se concretan durante el arranque del año tiene que ver con fondos que provienen del agro.

Esta ecuación tiene un peso particular en años “normales”, pero toman mayor preponderancia en momentos como el actual, cuando las ventas no abundan.

En caso de que efectivamente se configure el positivo panorama previsto, se registrará al mismo tiempo un cambio respecto de lo ocurrido en el verano de 2018. Entonces, la previa de ese momento había sido un 2017 muy bueno en cuanto a ventas, aunque muy flojo para el campo.

Desde ya, el mercado inmobiliario sintió la falta de participación del campo, aunque al haber registrado un buen número de ventas durante el año el golpe no fue tan fuerte. Pero en esta oportunidad, al haber registrado muy malos números durante el año, la situación es diferente.

“Si al mal año que pasamos le tuviéramos que sumar un negativo momento del campo, no se qué haríamos. Realmente estaríamos frente a una situación caótica. Por suerte, hoy no se dan ambas situaciones”, sostiene Toselli.

¿Hacia dónde apuntan los productores agropecuarios a la hora de definir el futuro de su dinero? Por lo general, el foco está puesto en los inmuebles de entre dos y tres ambientes, por los que invierten entre u$s120.000 y u$s160.000

Incluso, muchos de los productores rurales que llegan a Capital Federal para invertir su dinero tienen a su favor un factor clave. En su gran mayoría cuentan con el dinero en mano, lo que les da grandes posibilidades para pelear precios.

Hoy, con el freno que se observa en las ventas, es muy posible conseguir rebajas en los departamentos. Este descuento habitualmente puede alcanzar un 5% en un mercado sin los sobresaltos que presenta el actual, aunque el bajo nivel de ventas actual abre la oportunidad de alcanzar rebajas que se pueden mover entre el 10% y el 15%.

Martín Boquete coincide con esta apreciación y explica la fuerte necesidad de ventas por la que atraviesa el mercado.

“El nivel de actividad bajó mucho debido a la falta de créditos y la baja que se registra en la economía, sumadas a la desconfianza que hay respecto del progreso de la situación del país. Comenzar el año con buenos signos para nosotros sería fundamental”, afirma el especialista.

Armando Pepe también se refiere a la compleja actualidad del negocio inmobiliario y a la imperiosa necesidad de cerrar operaciones.

“Es todo muy complicado; índices como inflación, desempleo y riesgo país son negativos y todo esto genera un contexto totalmente inadecuado para firmar transacciones. Para 2018 se aprobaron nada menos que 2.230 obras, pero el inversor no aparece”, indica.

Y si de necesidad de ventas se trata, Toselli ofrece una muy buena comparación. “Se vende muy poco, por lo que en algunos casos muchos viven de los alquileres, algo prácticamente imposible. Para tener una idea de la diferencia entre una y otra operación, por cada venta que hacemos, nuestra comisión representa lo que nos queda por 25 alquileres. La diferencia es demasiado grande”, apuntó.

Tal vez, como hace tiempo no ocurría, hoy el mercado de los ladrillos reza para que el negocio agropecuario tenga un año inmejorable y bata todos los récords.