Por Ximena Casas - Las dos actividades, la desarrolladora y la comercial del mercado inmobiliario, terminan 2019 con un balance muy negativo, producto de haber acusado la retracción de la inversión y de las ventas más importantes de su historia. Sin embargo, se advierten expectativas de comienzo de la recuperación para 2020, las cuales están atadas a la evolución de la macroeconomía y de las medidas que implemente el nuevo Gobierno.

¿Cuáles serán los principales temas que marcarán la actividad durante el próximo año?:

1. Precios y acumulación de oferta

La venta de propiedades lleva 17 meses consecutivos de caída en la ciudad de Buenos Aires, según los datos del Colegio de Escribanos porteño. La baja arrancó luego de la devaluación del peso, en mayo de 2018, pero los precios se mantuvieron estables por varios meses, aunque comenzó a crecer la brecha entre la cotización publicada u oferta inicial y la del cierre de la operación, con más propietarios dispuestos a bajar el valor pretendido que compradores dispuestos a no negociar un nivel menor.

Incluso, en los últimos meses, también se comenzó a ver una baja en los precios de publicación: el índice de la cotización de los departamentos en venta de Mercado Libre Inmuebles, se estima cerrará 2019 con una variación negativa de 3,8 por ciento.

“A diferencia de 2018, donde los precios mostraron estabilidad a pesar del contexto económico, este año las caídas han comenzado a hacerse más evidentes, aunque aún relativamente moderadas", explicaron desde la compañía.

En términos de precios, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en USD 2.792 según los datos de la plataforma de compraventa de inmuebles. De esta forma, vuelve a estar bajo la línea de los USD 2.800, lo que no se producía desde fines de 2017. "Tuvimos tres períodos bien marcados en precios. Un crecimiento en 2017, en plena época de los créditos hipotecarios tipo UVA, una estabilidad en 2018 y en el primer trimestre de 2019 los precios comenzaron a caer como producto de una baja rotación. Con un increment en la oferta de propiedades”, detalló Juan Manuel Carretero, gerente de Clasificados de Mercado Libre Inmuebles.

Hoy en la plataforma son más las propiedades que se ofrecen a la venta que las destinadas a alquiler, una tendencia que se fue incrementando a partir del primer trimestre 2017. Y desde el lado de la demanda, solo un cuarto de los usuarios están buscando propiedades para comprar. El resto, busca alquileres.

2. Rentabilidad de los alquileres

Durante 2019 se produjo una fuerte caída de la rentabilidad de los alquileres. Según los datos de Mercado Libre, se redujo a 2,5% por año, como en el caso de los precios del metro cuadrado, es la menor en casi 3 años, cuando comenzó a medir esa variable.

“Hubo una variación muy abrupta. Cuando empezamos a medir la relación entre el valor del alquiler y el de la propiedad, en 2017, estaba en 5%. En tres años se redujo a la mitad. La cantidad de tiempo para recuperar la inversión pasó de 20 años a 40 años. Pero los promedios son engañosos. En un barrio como Barracas puede llevar 50 años recuperar la inversión”, destacó Carretero.

La posible aprobación y reglamentación de la Ley de Alquileres podría impactar en el mercado en 2020. Los contratos se extenderían a un mínimo de tres años y los valores se actualizarían por un índice que combina evolución de la inflación y de los salarios.

3. Obra pública y Vivienda Social

En su primer discurso como presidente, Alberto Fernández mencionó la intención de reactivar la obra pública y la creación de un Ministerio de Hábitat y Vivienda para impulsar la inversión en vivienda social. Estos dos aspecto tuvieron un impacto positivo entre las empresas del sector de la construcción.

“Estamos con una enorme cantidad de obras públicas paradas. Fundamentalmente por la crisis que se desencadenó en 2018 el Estado dejó de pagar y de hacer el ajuste por inflación de las obras, por lo tanto es imposible seguir”, explicó a Infobae Julio Crivelli, titular de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), quien alertó sobre el escenario crítico del sector, la inestabilidad financiera de las empresas y la perdida de alrededor de 60.000 puestos de trabajo.

“Mientras que el escenario de la obra privada es diferente. Cuando los inversores deciden ir adelante ya tienen el dinero necesario para hacerlo porque desde la crisis de 2018 casi no hay proyectos. En el escenario actual, no hay demanda, nadie compra y los inversores mantienen lo que tenían”, agregó.

Issel Kiperszmid, dueño de la desarrolladora Dypsa y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (Cedu) destacó como positivo la creación de un Ministerio que se ocupe del tema de la vivienda, aunque aun no están definidas las políticas específicas para el sector. “Las cámaras del sector hemos acercado propuestas tomando en consideración algunas metodologías que se llevaron a cabo en países vecinos, como el modelo de Uruguay que es muy exitoso y que permitió dar una respuesta rápida. En condiciones financieras e impositivas adecuadas nuestro sector tiene la ventaja de ser fuerte demandante de recursos”, indicó el empresario. El modelo propone ventajas impositivas sobre impuestos directos.

4. El ahorro, de los dólares al ladrillo

En tiempos de control de cambios se suele producir un vuelco de inversores en divisas a la inversión en el sector inmobiliario. Sin embargo, este efecto aun no comenzó a verse claramente.

“Creemos que esto se va a dar a medida que se consolide el nuevo Gobierno y estén clara la política económica. En general, como desarrolladores, decimos que la Argentina es un país bimonetario que tiene la particularidad en el caso de la construcción de que se requieren pesos para ejecutar las obras, con lo cual es una inversión ideal para el que tiene un excedente, y el producto final se cotiza en dólares", destacó Kiperszmid.

Para Fernando Pozzi, titular de Pozzi Inmobiliaria, los propietarios deberán sincerar los valores de los inmuebles usados, muchos sobrevaluados. "Hoy tenemos un stock de la oferta que se ha duplicado respecto a mayo de 2018 y está claro que el mercado no está dispuesto a convalidar los valores de lista o de publicación. Los plazos fijos y los bonos ya nos son tan atractivos y esos pesos podrían en gran parte volcarse a la construcción de viviendas aprovechando la baja en los costos de construcción medidos en dólares”, aseguró.

5. Cambios para los deudores de créditos hipotecarios UVA

Está previsto que en los próximos días se impulse una modificación de los contratos de los créditos hipotecarios UVA cuyas cuotas más bajas están congeladas con plazo hasta fines de diciembre. Así lo confirmó esta semana el ministro de Desarrollo Social Daniel Arroyo. “Lo de los créditos UVA es una locura, es desesperante. Va a haber claramente un anuncio sobre eso; forma parte de un paquee de medidas que se va a hacer, ya fue un compromiso de Alberto Fernández”, explicó en declaraciones a Radio Continental.