Por Carla Quiroga - Con poco más de
33.000 operaciones en la ciudad de Buenos Aires, el sector inmobiliario habría
cerrado 2019 como el peor año desde 1998, cuando el Colegio de Escribanos
porteño comenzó a relevar el dato. Hoy nadie saca un dólar del colchón ni del
banco si la compra no es impostergable. En este contexto, la ministra de
Vivienda, María Eugenia Bielsa, anunció su primera medida destinada al mercado
inmobiliario: no pagará el impuesto PAIS quien compre una vivienda única a
través de un préstamo hipotecario. Se entiende que la exención regirá para
todos aquellos que decidan hacia adelante comprar con crédito.
La iniciativa es una buena señal para el sector, pero no lo reactivará
por varias razones. Para empezar, qué banco otorgará un crédito si las cuotas
UVA están congeladas hasta fin de enero. Y qué comprador se animará a
comprometerse con un crédito con una inflación que cerró el año en 54,5%
-número impensado hace un año- y sin previsibilidad de cuánto podría valer, en dólares,
la propiedad que está comprando, en un escenario en el que ya existe un ajuste
en el valor de los inmuebles de por lo menos un 15%, y que puede superar el 30%
en caso de que el vendedor necesite desprenderse del bien. A esto se suma un
Gobierno que estudia la forma de desarticular el sistema UVA y la incertidumbre
sobre cuál será la política habitacional qué viene.
Ante este panorama, está claro que el reciente anuncio no moverá la
aguja de un mercado que casi no opera con hipotecas: en noviembre sólo se
cerraron 242 operaciones con crédito en la ciudad de Buenos Aires. Con este
número, en 2019 se habrían generado cerca de 3000 hipotecas en la Capital
Federal, sólo 600 más que las generadas en el mes récord de la serie: junio de
2018, con 2400 operaciones.
La devaluación, las altas tasas y la caída del poder adquisitivo -la
capacidad de compra de un metro cuadrado por salario mínimo es la menor de la
década- que generó el desbarajuste económico de los últimos seis meses dejó a
los compradores finales fuera del mapa. Y para peor, los inversores que
"se refugiaban en ladrillos" también están en pausa.
En el sector coinciden en que el Gobierno, por ahora, no está tomando
ninguna medida que incentive la inversión en un bien ilíquido como son los
ladrillos. El que tiene pesos va al blue y el que
tiene los dólares ahorrados prefiere guardarlos antes que destinarlos a la
compra de un departamento, mucho más en un contexto en el que se habla de un
mercado de alquileres más regulado con un proyecto de ley que aguarda pista en
el Senado. A esto se suma una rentabilidad anual neta, en dólares, del negocio
de alquiler por debajo del 2%. Una de las más bajas de la historia. Este
panorama también desalienta el inicio de proyectos, aun cuando la devaluación
generó una baja del costo de construcción de US$1000/m2 a US$700/m2 en los
últimos 12 meses.
En definitiva, la medida es una buena señal para un mercado que se
maneja por expectativas como el inmobiliario, pero no alcanza. Para lograr una
reactivación real, el sector necesita más. Desde la macro: un dólar estable y
una inflación domada que genere un marco de confianza para invertir en negocios
que por lo menos demandan entre dos y tres años de capital inmovilizado en una
obra en construcción.
Desde la micro, un mercado de crédito hipotecario para que vuelvan los
compradores que sueñan con dejar de alquilar y medidas concretas para arrancar
con los emprendimientos, como por ejemplo una revisión de los impuestos, que
representan una carga del 45%. Porque si bien los desarrolladores están
acostumbrados a iniciar las obras con un presidente y terminarlas con otro,
ahora se enfrentan a un mercado sin inversores. Igual no pierden las esperanzas
y se ilusionan con la posibilidad de reunirse con la ministra.
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