Por Melisa Reinhold - Los precios de venta en dólares de los departamentos usados en la Capital Federal siguen en baja: en el último trimestre se registró la caída de valores más fuerte en 15 años.

En números, los departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una merma promedio del 6,7% durante el último trimestre y del 16,7% en su comparación interanual, según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario. “Hasta el año pasado, cuando hacías esta comparación interanual, la baja no era de dos dígitos. Recién este año se está dando una caída de esa magnitud, que es de cerca del 17%. Pero tal vez no sea tampoco la caída que por precio haga revitalizar al mercado”, aclara José Rozados, director de la consultora.

Este trimestre se consolidó como el de mayor caída desde 2005, cuando se comenzó a hacer la medición. Para remontarse a una cifra similar, el único trimestre que destaca por sus variaciones negativas es el primero de 2014, con -4,1%.

Luego del pico de los valores de venta en dólares que registraron las propiedades usadas en febrero de 2019, con un valor promedio de US$2400 por metro cuadrado (m2), los precios revirtieron esa tendencia y comenzaron un recorrido descendente, acumulando un hundimiento del 22,09% desde aquel entonces.

En ese sentido, el valor del metro cuadrado promedio para las viviendas usadas de calidad estándar, sin amenities, se ubicó en los US$1870/ m2 durante noviembre, cuando el mismo mes de 2019 la cifra rondaba los US$2245/M2 y en 2018, los US$2349/M2.

Las razones

En el sector inmobiliario señalaron que las razones de por qué las propiedades se están ajustando a la baja van más allá de la pandemia. La caída de la actividad económica desde 2018, la devaluación del peso, el aumento de las tasas de interés y el fin de la oferta de créditos hipotecarios son algunos hechos que explican este comportamiento.

“Otro factor es la sobreoferta que se da hoy en el mercado. Muchos queriendo vender y pocos queriendo comprar. Por simple ley de oferta y demanda, los precios caen. Por eso creemos que mientras el mercado no dé señales de recuperación los precios se mantendrán a la baja, aunque ya llegaron a un nivel más estable”, analiza Mateo García, gerente de administración de Toribio Achával, en diálogo con la nacion.

Si se evalúa barrio por barrio, Caballito y Saavedra fueron los que registraron el mayor ajuste de valores de cierre de operación, ambos del 26,5%. En sentido contrario, la menor caída de precios se dio en Once (-7,1%), Villa Urquiza (-7,3%) y Agronomía (-7,8%).

Si bien en el último tiempo se observa una tendencia a la baja de precios, en el sector indicaron que la oferta no muestra signos de tener una flexibilidad aún más profunda. Ante el hundimiento del valor de sus propiedades, solo quienes tienen la necesidad imperiosa de vender aceptan rebajar sus ganancias.

“Hay que ser muy prudentes a la hora de hablar de bajas ya que no es un mercado homogéneo, hay productos que son más elásticos a las crisis y resisten mejor los avatares del mercado y la economía. Esto quiere decir que no podemos generalizar el sector en un porcentaje único, sería injusto e irresponsable”, aclara García. Igual, reconoce que hay una tendencia marcada a la baja. De hecho, según sus registros se observan caídas de entre 10% y 18% entre los valores de publicación y los de cierre, en la comparación con los números de los tiempos de prepandemia. “Aunque depende de las características individuales de cada producto, como la ubicación, las dimensiones, tipologías, servicios disponibles y la necesidad personal del vendedor”, aclara el ejecutivo de Toribio Achával .

En el caso del segmento premium, conocido por resistir a las crisis, hubo operaciones con ofertas de hasta un 20% menos del precio en dólares. Sin embargo, en Ocampo Propiedades remarcan que tal comportamiento se dio en casos puntuales, ya que los propietarios e inversores del sector prefieren esperar a la recuperación del mercado.

“Históricamente el segmento premium es un resguardo de valor para el argentino, el ladrillo es un activo que le permite refugiar su dinero. Al estar dolarizado, es una manera de convertir los pesos en dólares de una forma conservadora. Por lo tanto, al no haber otras alternativas de inversión más atractivas en este momento, los propietarios prefieren retirar de la venta aquellos inmuebles cuyos precios esperados no convalidan con los de hoy”, remarca Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.