Por Mariano Capellino - La inversión inmobiliaria debe hacerse sobre las mismas premisas que se hace la inversión financiera. Con una buena gestión de inversión inmobiliaria se puede lograr una rentabilidad anual superior al 14% neto.

Esto representa un retorno extraordinario para la inversión en bienes raíces, que de forma tradicional apenas logra una rentabilidad entre el 3 y 5 %, y que además se desvanece con el índice de inflación.

Generalmente, un inversor compra un inmueble y se lo queda toda la vida como una inversión a largo plazo. Pero la inversión inmobiliaria debe estar en permanente evaluación.

La primera clave de éxito se basa en tener una visión global sobre las oportunidades, ello implica  analizar y operar en el mercado globalizado de la actualidad: el mercado es en el mundo. Todo inversor debe identificar cuál es el país más atractivo, dentro del país cuál es la ciudad, y dentro de esa ciudad cuál es el barrio y los tipos de activos más atractivos: primera vivienda, segunda vivienda, terrenos, oficinas, retail.

El trabajo es identificar en qué fase del ciclo se encuentra el mercado, cuál es el mejor momento para entrar y salir. Todo ciclo inmobiliario tiene cuatro fases: recuperación, expansión, contracción y recesión. El ciclo completo dependiendo del mercado puede durar entre 15 a 25 años. El rol del inversor inmobiliario es identificar cuándo los precios que vienen cayendo llegan al punto más bajo para comprar de activos en distress, que es la segunda clave de éxito.

Es muy difícil identificar cuál es el momento en que el mercado toca fondo. Luego de varios años de caída de los precios, al darse indicios de recuperación, hay que esperar entre dos o tres trimestres antes de entrar a un mercado para tener evidencias de que la recuperación sea sostenida, porque una recuperación demora de 3 a 8 años. Los activos  clase A o Premium pueden recuperarse entre 3 y 5 años. Los activos clase media o media baja se recuperan entre 5 y 8 años. No hay que entrar de forma anticipada, porque se corre el riesgo que continúe cayendo de precio.

En esa fase de recuperación de 8 años, el margen ideal para operar es entre 4 y 5 años. Este período corto es el que permite generar una rentabilidad significativa. La clave es entrar cuando la curva esté muy baja y salir cuando la apreciación comienza a decrecer. Aprovechar el momento de alza y evitar las bajas, trasladarse de un mercado a otro, o de clase de activo, es lo que permite al inversor crecer de forma más acelerada, sin quedarse estancado.

La estrategia activa de permanecer en un mercado por 4 o 5 años, máximo 6, es la que permite obtener una rentabilidad de más del 10% anual neto por encima de la inflación, en moneda dura. Comprobamos el funcionamiento de esta estrategia en varias gestiones de inversión que realizamos en Argentina, Miami, Detroit y España.

*Socio fundador de INMSA, miembro y co-fundador de la junta de inversores